Năm 1998, không có giấy phép xây dựng, gia đình tôi vẫn xây dựng ngôi nhà cấp 4 trên diện tích đất do cơ quan cấp trước đó. Năm 2007, khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, không có hộ gia đình nào trong khu tập thể khiếu kiện hay tranh chấp đối với ngôi nhà này.
Nay cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất ở cho gia
đình tôi, nhưng không cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với
ngôi nhà. Đề nghị luật sư cho biết, việc làm này có đúng quy định của
pháp luật hay không? Nguyễn Văn Thịnh
Trả lời:
Theo quy định tại Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Nghị định 181/2004/NĐ-CP
ngày 29-10-2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19-10-2009 về cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, để được cấp GCN quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất, chủ sở hữu nhà ở phải có một trong
các giấy tờ sau: Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin
giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Hợp đồng mua
bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP
ngày 5-7-1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ
về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 5-7-1994;
Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn
kết; Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời
kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo
quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26-11-2003 của Quốc hội
khóa XI, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 2-4-2005 của Ủy ban
Thường vụ Quốc hội; Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc
nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của
ủy ban nhân dân (UBND) theo quy định của pháp luật; Bản án hoặc quyết
định của tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật. Trường hợp
nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức
khác thì phải có văn bản về giao dịch đó. Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải
có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết; nếu mua nhà kể từ ngày
1-7-2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực) thì ngoài hợp đồng mua bán nhà ở,
bên bán nhà ở còn phải có một trong các giấy tờ về dự án đầu tư xây
dựng nhà ở để bán. Nếu người sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ nêu
trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các
giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày
1-7-2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được UBND cấp xã xác
nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở
trước ngày 1-7-2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng
cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải
được UBND cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận
thừa kế nhà ở đó.
Trường hợp chủ sở hữu không có một trong những giấy tờ nêu trên thì phải
được UBND cấp xã xác nhận nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006,
không có tranh chấp, xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng
sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị,
quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật; nếu nhà ở
xây dựng từ ngày 1-7-2006 thì phải được UBND cấp xã xác nhận không thuộc
trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng
điều kiện về quy hoạch.
Nếu đáp ứng một trong những điều kiện nêu trên, ông Nguyễn Văn Thịnh có
thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định
pháp luật.
Luật sư Trần Minh Hải
(Công ty Luật Basico, ĐT: 04.37326646; email: hai.tm@basico.com.vn)
