Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Tôi có đặt cọc 200 triệu để mua một lô đất có giá trị 3 tỷ đồng. Trong giấy biên nhận có thỏa hiệp nếu không mua thì tôi sẽ bị mất tiền đặt cọc, ngược lại nếu bên bán không bán sẽ mất gấp 2 lần số tiền đặt cọc.
Theo thỏa thuận từ trước, tôi sẽ giao 1 tỷ đồng để làm thủ tục công chứng và bàn giao sổ đỏ, sẽ trả nốt số còn lại khi làm xong thủ tục chuyển nhượng. Nhưng sau khi chuyển 1 tỷ cho bên bán để làm thủ tục thì tôi phát hiện lô đất đó thuộc quy hoạch trong dự án giao thông nên tôi không muốn tiếp tục giao dịch nữa.
Xin luật sư tư vấn giúp tôi phải làm thế nào để lấy lại được khoản tiền đã trả cho bên bán. Nếu có tranh chấp gì thì tôi có thể khởi kiện ra tòa được không? Xin cảm ơn.
phuongnguyen.vt@...
Trả lời:
Thứ nhất, Trường hợp thửa đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đất đó thuộc diện quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn được chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, bạn vẫn có quyền làm thủ tục để nhận chuyển quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê….hay tặng cho) quyền sử dụng diện tích đất này.
Trong trường hợp này nếu anh tự mình hủy hợp đồng thì sẽ không đòi lại được tiền đặt cọc vì theo hợp đồng là anh không mua chứ không phải người ta không bán anh đã vi phạm hợp đồng. Vì đất đó vẫn được phép chuyền nhượng bình thường, và sau khi chuyển nhượng mà nhà nước có quyết định thu hồi đất thì anh sẽ được bồi thường đất theoquy định của pháp luật,
Thứ hai, trong trường hợp nhà đất đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch
thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Theo Điều 132 Bộ luật Dân sự, khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Điều 410 Bộ luật Dân sự về hợp đồng dân sự vô hiệu cũng nêu rõ: “Các quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 127 đến Điều 138 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”.
Như vậy, trường hợp căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai. Theo các quy định vừa viện dẫn thì giao dịch đặt cọc mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp việc đặt cọc bị tòa án tuyên vô hiệu thì bạn sẽ lấy lại được khoản tiền cọc.
