Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Năm 2008 vợ chồng tôi có làm hợp đồng công chứng mua một căn hộ chung cư tại Hà Nội, đã có chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sở hữu đất ở của vợ chồng cô ruột tôi (thực chất là trước đó tôi nhờ cô chú tôi đứng tên mua nhà thay vì khi đó theo quy định cần có hộ khẩu Hà Nội mới được ký hợp đồng mua căn hộ. Hiện tại vợ chồng tôi đều có hộ khẩu tại Hà Nội và đã định cư tại căn hộ này từ năm 2002). Giá ghi trên hợp đồng là giá mua căn hộ của Ch
Tôi chưa làm thủ tục sang tên. Bây giờ tôi muốn sang tên sở hữu thì xin hỏi phải làm những thủ tục gì? ở cơ quan nào? Tôi sẽ phải đóng thuế / phí là bao nhiêu? Tôi có bị phạt vì chậm sang tên không? Mức phạt dựa trên căn cứ nào? Thời gian làm thủ tục theo quy định là bao nhiêu lâu? Liệu các cơ quan liên quan có quyền từ chối làm thủ thục không?
Mong nhận được ý kiến tư vấn! Chân thành cảm ơn.
anhson05@...
Luật sư Lê Văn Huyên – Công ty Luật TNHH Đất Luật trả lời :
Vấn đề 1 : Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (“Giấy chứng nhận”):
- Bước 1: Ông/bà và người cô của ông/bà liên hệ Chi cục thuế nơi có căn nhà để nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và Lệ phí trước bạ (LPTB) như bên dưới.
- Bước 2: Ông/bà nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gồm: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Hợp đồng mua bán căn hộ đã được công chứng; Biên lai nộp thuế TNCN và LPTB.
- Bước 3: Trong thời hạn không quá 20 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ cấp Giấy chứng nhận cho ông/bà.
Vấn đề 2 : Việc nộp thuế TNCN và LPTB được quy định như sau:
1. Việc nộp LPTB:
Theo hướng dẫn tại Công văn số 1980/BTC-TCT ngày 16/2/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện chính sách lệ phí trước bạ thì tài sản thuộc diện chịu lệ phí trước bạ của tổ chức, cá nhân phải kê khai, nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày phát sinh nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ tính từ ngày tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sở hữu, sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chuyển nhượng tài sản xảy ra trước ngày 01/9/2011 nhưng người nộp thuế chưa làm thủ tục kê khai nộp lệ phí trước bạ thì nếu chủ tài sản đăng ký quyền sở hữu, sử dụng kể từ ngày 01/9/2011 thì áp dụng theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Thông tư số 124/2011/TT-BTC. Do đó, ông/bà sẽ phải nộp LPTB theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Thông tư số 124/2011/TT-BTC mà không bị phạt do chậm kêt khai LPTB. Số tiền LPTB phải nộp như sau:
| Số tiền LPTB phải nộp | = | Giá tính LPTB | x | Tỷ lệ LPTB |
Trong đó:
a. Giá tính LPTB được tính như sau:
- Đối với đất: Căn cứ xác định giá tính LPTB đất là diện tích đất chịu LPTB và giá đất tính LPTB . Trong đó:
+ Diện tích đất chịu LPTB là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế theo "Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định nghĩa vụ tài chính".
+ Giá đất tính LPTB : là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
- Đối với nhà: Căn cứ xác định giá tính LPTB nhà là diện tích nhà chịu LPTB và giá nhà tính LPTB . Trong đó:
+ Diện tích nhà chịu LPTB là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
+ Giá nhà tính LPTB : là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
b. Tỷ lệ LPTB : 0,5%
Tuy nhiên, mức thu LPTB đối tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/lần.
2. Việc nộp thuế TNCN:
T heo Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/1/2010 của Bộ Tài chính , trường hợp người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 0 1/ 0 1/2009, nay nộp hồ sơ hợp lệ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cấp giấy chứng nhận thì bị truy thu một lần thuế thu nhập cá nhân của lần chuyển nhượng cuối cùng, các lần chuyển nhượng trước đó không truy thu thuế. Cụ thể:
| Thuế TNCN phải nộp | = | Thu nhập tính thuế | x | 25% |
Trong đó:
Thu nhập tính thuế hay thu nhập chuyển nhượng được xác định bằng (=) Giá chuyển nhượng trừ (-) Giá vốn. Cụ thể:
i) Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
ii) Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh.
Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì:
| Thuế TNCN phải nộp | = | Giá chuyển nhượng | x | 2% |
