Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là hai thước đo lợi tức đầu tư mà nhiều nhà đầu tư bất động sản hay nhầm lẫn. Làm cách nào để phân biệt hai dữ liệu này khi nghiên cứu và phân tích đầu tư bất động sản?
Tỷ suất vốn hóa là gì?
Tỷ suất vốn hóa thể hiện lợi tức đầu tư của một bất động sản dựa trên thu nhập cho thuê mà nó sẽ mang lại. Công thức được sử dụng để tính tỷ suất vốn hóa là:
Thu nhập hàng năm/Giá tài sản = Tỷ suất vốn hóa
Một sai lầm mà các nhà đầu tư bất động sản dễ mắc phải khi tính tỷ suất vốn hóa là tính toán thu nhập hàng năm của họ. Thu nhập hàng năm không giống với tổng thu nhập của tất cả các bất động sản đầu tư. Mặc dù cả hai khái niệm này đều bao gồm thu nhập cho thuê của các bất động sản cùng với các hình thức thu nhập khác, nhưng tổng thu nhập không tính đến các chi phí trong quá trình đầu tư bất động sản.
Nhà đầu tư bất động sản phải thực hiện phân tích tài sản đầu tư và tính toán chi phí. Những chi phí này phải được trừ vào tổng thu nhập để có được thu nhập hàng năm của bất động sản đầu tư. Bạn có thể tính thu nhập hàng tháng và sau đó nhân con số đó với 12 để tính thu nhập hàng năm.
- Khi nào cần sử dụng tỷ suất vốn hóa?
Các nhà đầu tư bất động sản sẽ phải sử dụng thước đo tỷ suất vốn hóa khi mua hoặc bán bất động sản. Tỷ suất vốn hóa sẽ cho biết liệu tài sản đó có thể bán được với giá tốt hay không. Dữ liệu này cũng sẽ giúp nhà đầu tư xác định giá bất động sản phù hợp khi họ muốn bán.
Khi mua bất động sản đầu tư, tỷ suất vốn hóa sẽ cho biết giá bất động sản quá cao hay quá thấp dựa trên thu nhập cho thuê mà tài sản tạo ra. Tỷ suất vốn hóa rất thấp có nghĩa là giá bất động sản quá cao và khoản đầu tư này sẽ khiến bạn thua lỗ. Các nhà đầu tư bất động sản phải thận trọng khi xem xét tỷ suất vốn hóa của bất động sản mà họ quan tâm. Rất nhiều người bán bất động sản sẽ sử dụng những dữ liệu không thực tế nhằm thuyết phục người mua bất động sản rằng đó là một khoản đầu tư tuyệt vời.
Trong khi đó, việc định giá bán bất động sản cũng sẽ phụ thuộc vào tỷ suất vốn hóa. Người bán sẽ cần thực hiện phân tích tài sản, tính đến mọi thay đổi của tài sản ảnh hưởng đến chi phí cho thuê và thu nhập cho thuê (chẳng hạn như thay đổi về thu nhập cho thuê hoặc sửa chữa làm tăng giá trị) và định giá tài sản hợp lý cho cả người bán và người mua.
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là gì?
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư sẽ cho nhà đầu tư biết họ có thể nhận được bao nhiêu lợi nhuận từ số tiền đầu tư vào bất động sản.
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư phụ thuộc phần lớn vào phương thức tài trợ được sử dụng. Đây là sự khác biệt lớn nhất giữa tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Công thức tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư là:
Dòng tiền/Vốn đầu tư = Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư
Ở đây, dòng tiền là kết quả của thu nhập hàng năm trừ đi nợ. Tương tự như tỷ suất vốn hóa, thu nhập hàng năm được tính bằng thu nhập cho thuê trừ đi mọi chi phí duy trì bất động sản. Trong khi đó, nợ chính là nguồn tài trợ, bao gồm tiền đặt cọc, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng và lãi suất.
Hãy nhớ rằng, các nhà đầu tư bất động sản thành công luôn tìm kiếm những bất động sản có dòng tiền dương. Dòng tiền dương có nghĩa là sau khi tính toán tất cả các chi phí và nợ hàng tháng, bất động sản của bạn vẫn sẽ kiếm được tiền. Dòng tiền dương sẽ mang lại cho nhà đầu tư bất động sản lợi tức đầu tư tốt nhất.
- Khi nào cần sử dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư?
Như đã đề cập, các nhà đầu tư bất động sản phải đánh giá tỷ suất vốn hóa khi mua bất động sản đầu tư vì đó là những gì sẽ được quảng cáo. Tuy nhiên, khi đầu tư vào bất động sản, bạn phải tính toán tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Tỷ suất vốn hóa cao có nghĩa là tài sản đó đáng để xem xét. Tuy nhiên, nguồn tài trợ cũng sẽ đóng vai trò quyết định liệu bạn có thể đầu tư vào bất động sản hay không. Chẳng hạn, nếu một nhà đầu tư bất động sản buộc phải đặt cọc một khoản tiền rất lớn, điều này sẽ làm giảm dòng tiền dương và ảnh hưởng đến tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư. Cuối cùng, lợi tức đầu tư sẽ thấp hơn nợ của nhà đầu tư, mặc dù tỷ suất vốn hóa của tài sản cho thấy con số khả quan.
Phân tích và nghiên cứu là chìa khóa để đầu tư và kiếm tiền từ bất động sản. Cả tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư đều có ý nghĩa riêng và các nhà đầu tư bất động sản cần biết cách thức và thời điểm sử dụng chúng đúng cách để thành công khi đầu tư vào bất động sản.
