Câu hỏi từ bạn đọc CafeLand có nội dung:
Em có mua mảnh đất 5x20m ở xã Tân Thạnh Đông, Củ Chi đã được cấp sổ hồng vào tháng 3/2013.
Em đã làm đơn xin được cấp giấy phép xây dựng nhưng hồ sơ bị trả lại kèm theo văn bản từ chối với lý do như sau: Miếng đất hiện nằm trong khu vực phân lô nhỏ lẻ, vấn đề này hiện phòng quản lý đô thị huyện đang tham mưu để xuất hướng xử lý từng khu vực phân lô tại xã Tân Thạnh Đông nên chưa có cơ sở xem xét giải quyết việc cấp giấy phép xây dựng công trình nhà ở.
Em không hiểu lắm về câu trả lời này nên có hỏi lại chị trả hồ sơ thì chị ấy bảo cứ xem trong giấy. Cho em hỏi là miếng đất của em có thể xin giấy phép xây dựng được không ? Nếu được thì phải làm thế nào ?
Xin cám ơn !
hongtham20062006@...
Công ty Luật ANT Lawyers trả lời:
Theo quy định tại Nghị định 64/2012/Đ-CP ngày 04/9/2012 của Chính phủ về cấp giấy phép xây dựng (“Nghị định 64”) các loại công trình và nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng các điều kiện chung (quy định tại Điều 5) và các điều kiện riêng (quy định tại Điều 6), cụ thể như sau:
Tại Điều 5 của Nghị định 64 quy định điều kiện chung cần đáp ứng khi cấp giấy phép xây dựng cho các loại công trình và nhà ở riêng lẻ là:
“1. Phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.
2. Tùy thuộc vào quy mô, tính chất, địa điểm xây dựng, công trình được cấp giấy phép xây dựng phải: Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ,chỉ giới xây dựng; đảm bảo an toàn công trình và công trình lân cận và các yêu cầu về: Giới hạn tĩnh không, độ thông thuỷ, bảo đảm các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật, phòng cháy chữa cháy (viết tắt là PCCC), hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.
3. Hồ sơ thiết kế xây dựng phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện; thiết kế phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định. Đối với nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn nhỏ hơn 250 m2, dưới 3 tầng và không nằm trong khu vực bảo vệ di tích lịch sử, văn hóa thì chủ đầu tư được tự tổ chức thiết kế xây dựng và tự chịu trách nhiệm về an toàn của công trình và các công trình lân cận.”
Tại Điều 6 của Nghị định 64 quy định các điều kiện riêng cần đáp ứng khi cấp giấy phép xây dựng:
Ngoài việc đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 5 Nghị định này, công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ để được cấp giấy phép xây dựng còn phải đáp ứng các điều kiện riêng sau đây:
“1. Đối với công trình và nhà ở riêng lẻ trong đô thị:
a) Phù hợp với: Quy hoạch chi tiết xây dựng, quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị, thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết, thì phải phù hợp với Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
c) Công trình xây dựng dân dụng cấp đặc biệt, cấp I trong đô thị phải có thiết kế tầng hầm theo yêu cầu của đồ án quy hoạch đô thị và Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
2. Đối với công trình xây dựng ngoài đô thị:
a) Đối với công trình xây dựng không theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản;
b) Đối với công trình xây dựng theo tuyến: Phải phù hợp với vị trí và phương án tuyến đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:
a) Phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt;
b) Đối với công trình ở khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt, thì phải phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về quản lý trật tự xây dựng.”
Căn cứ vào quy định trên, bạn có thể đối chiếu với các quy hoạch của địa phương nơi có vị trí của khu đất để xác định vị trí khu đất của mình đã phù hợp quy hoạch hay chưa. Theo thông tin bạn cung cấp, hồ sơ của bạn chưa được giải quyết do khu đất thuộc khu vực phân lô nhỏ lẻ, địa phương chưa có hướng dẫn giải quyết, cơ quan cấp giấy phép xây dựng đã có văn bản trả lời là đúng thủ tục. Để được trả lời rõ hơn về quy hoạch khu vực của địa phương nơi có đất, bạn có thể gửi công văn cho cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng của địa phương để được giải đáp, căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 20 Nghị định 64/2012/NĐ-CP về cấp phép xây dựng:
“Điều 20. Trách nhiệm của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng
Cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng theo phân cấp có trách nhiệm:
…
2. Hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các công việc cần thiết đối với công trình đầu tư xây dựng ở khu vực chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.
…”
